🏠 Calculadora Hipoteca

Con este simulador de hipoteca gratuito puedes calcular la cuota mensual de tu préstamo hipotecario, los intereses totales y generar un cuadro de amortización completo. Introduce el importe, el plazo y el tipo de interés para obtener al instante una estimación detallada — ideal para comparar ofertas de distintas entidades antes de firmar.

Para variable: Euríbor + diferencial

¿Cómo funciona una hipoteca en España?

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo concedido por una entidad financiera para la compra de un inmueble, utilizando el propio inmueble como garantía. En España, el mercado hipotecario está regulado por la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (conocida como Ley Hipotecaria), que refuerza la protección del consumidor y establece normas de transparencia, información precontractual y límites a las comisiones. Las entidades suelen financiar hasta un máximo del 80 % del valor de tasación para primera vivienda (el 70 % para segunda residencia o inversión), lo que significa que el comprador debe aportar al menos el 20 % del precio más los gastos asociados.

Hipoteca a tipo fijo

En una hipoteca a tipo fijo, el interés se mantiene invariable durante toda la vida del préstamo. La ventaja principal es la estabilidad: la cuota mensual no cambia, lo que facilita la planificación financiera familiar. Como contrapartida, el tipo inicial suele ser algo superior al del tipo variable, y la comisión por amortización anticipada puede alcanzar el 2 % durante los 10 primeros años y el 1,5 % a partir de entonces (límites legales según la Ley Hipotecaria). En los últimos años, las hipotecas a tipo fijo han ganado protagonismo en España, representando más de la mitad de las nuevas firmas.

Hipoteca a tipo variable y el Euríbor

La hipoteca a tipo variable se calcula sumando un diferencial al índice de referencia, que en España es casi siempre el Euríbor (Euro Interbank Offered Rate). Por ejemplo, «Euríbor + 0,80 %» significa que cada año (o cada seis meses, según el contrato) la cuota se recalcula según el valor oficial del Euríbor publicado por el Banco de España. Cuando el Euríbor sube, la cuota aumenta; cuando baja, la cuota se reduce. La comisión por amortización anticipada está limitada al 0,25 % los tres primeros años o al 0,15 % los cinco primeros, según lo pactado. Las hipotecas variables ofrecen un tipo inicial más bajo, pero implican incertidumbre a medio y largo plazo.

Hipoteca a tipo mixto

La hipoteca a tipo mixto combina ambas modalidades: durante un periodo inicial (habitualmente de 3 a 10 años) se aplica un tipo fijo, y a partir de ese momento el tipo pasa a ser variable (Euríbor + diferencial). Es una opción intermedia que ofrece estabilidad durante los primeros años —cuando el esfuerzo económico suele ser mayor— y un tipo potencialmente más bajo después. Cada vez más entidades españolas ofrecen esta fórmula como alternativa para quienes desean cierta seguridad sin comprometerse a tipo fijo durante 25 o 30 años.

Gastos de compra de vivienda

Al comprar una vivienda en España hay que sumar al precio de venta una serie de gastos e impuestos:

  • Vivienda de segunda mano: se paga el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que varía del 6 % al 10 % según la comunidad autónoma. Por ejemplo, en Madrid es del 6 %, en Cataluña del 10 % y en Andalucía del 7 %.
  • Vivienda de obra nueva: se paga el IVA al 10 % más el AJD (Actos Jurídicos Documentados), que oscila entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad.
  • Notaría y Registro de la Propiedad: aranceles regulados que dependen del precio de la vivienda, generalmente entre 600 € y 1.500 € en total.
  • Gestoría: 300–500 € por la tramitación de toda la documentación.

Como norma general, conviene calcular que los gastos de compra suponen entre un 10 % y un 15 % del precio del inmueble, además de la entrada.

Gastos de hipoteca tras la Ley Hipotecaria de 2019

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, los gastos de constitución de hipoteca se reparten así:

  • Notaria: pagada por el banco (para la copia de la escritura del banco; la copia del comprador la paga éste).
  • Registro de la Propiedad: pagado por el banco.
  • Gestoría: pagada por el banco.
  • AJD (Actos Jurídicos Documentados): pagado por el banco.
  • Tasación: pagada por el comprador. Su coste oscila entre 250 € y 500 € según el inmueble y la tasadora homologada por el Banco de España.

Esto supuso un ahorro importante para los compradores, ya que antes de la ley estos gastos podían sumar fácilmente entre 2.000 € y 4.000 €.

Sistema de amortización francés

Prácticamente todas las hipotecas en España utilizan el sistema de amortización francés, en el que la cuota mensual es constante (a tipo fijo) y se compone de una parte de capital y otra de intereses. Al principio del préstamo, la mayor parte de la cuota corresponde a intereses; conforme avanza el plazo, la proporción se invierte y se amortiza más capital. La fórmula de la cuota mensual es:

Cuota = Capital × i / (1 − (1 + i)−n)

Donde i es el tipo de interés mensual (tipo anual / 12) y n es el número total de cuotas (años × 12).

Amortización anticipada

Puedes reducir el plazo o la cuota de tu hipoteca realizando amortizaciones anticipadas parciales. La Ley Hipotecaria limita las comisiones que puede cobrar el banco:

  • Tipo fijo: máximo del 2 % de lo amortizado durante los 10 primeros años; 1,5 % a partir del décimo año.
  • Tipo variable: 0,25 % durante los 3 primeros años, o 0,15 % durante los 5 primeros (según lo pactado en escritura). Después, cero.

Fiscalmente, la amortización anticipada de la vivienda habitual adquirida antes de 2013 puede beneficiarse de la deducción transitoria en el IRPF (hasta 9.040 € anuales, con una deducción del 15 %).

Subrogación y novación

Si las condiciones del mercado han cambiado, dispones de dos vías para mejorar tu hipoteca:

  • Novación: renegociación de las condiciones con tu misma entidad (tipo de interés, plazo, carencias). No implica cambio de banco.
  • Subrogación: traslado de la hipoteca a otro banco que ofrezca mejores condiciones. La nueva entidad asume la deuda y te ofrece condiciones actualizadas. Los gastos son menores que los de constituir una hipoteca nueva.

En ambos casos, la Ley Hipotecaria limita las comisiones y facilita la movilidad del consumidor, fomentando la competencia entre entidades.

Ratio de endeudamiento recomendado

Las entidades financieras españolas y el Banco de España recomiendan que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30–35 % de los ingresos netos mensuales del titular (o titulares). Superar este umbral aumenta significativamente el riesgo de impago y dificulta la aprobación del préstamo. Nuestra calculadora te permite comprobar al instante si la cuota resultante se ajusta a tu capacidad financiera.

Herramientas relacionadas

Complementa la simulación de tu hipoteca con otras herramientas de Numely: la calculadora de IVA para calcular impuestos sobre tus compras, la calculadora de porcentajes para calcular incrementos, descuentos y variaciones, la calculadora de IMC para controlar tu salud, y la calculadora de edad para conocer tu edad exacta.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una vivienda?
Como mínimo, necesitas el <strong>20 %</strong> del precio de la vivienda (la parte que el banco no financia) más los gastos de compra, que representan entre el 10 % y el 15 % adicional. En total, conviene disponer de al menos un <strong>30–35 %</strong> del precio del inmueble antes de plantearte la compra. Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 € necesitarías aproximadamente 60.000–70.000 € ahorrados.
¿Qué es mejor, hipoteca a tipo fijo o variable?
Depende de tu perfil y del contexto económico. La hipoteca a <strong>tipo fijo</strong> te garantiza una cuota estable durante toda la vida del préstamo, ideal si valoras la seguridad. La hipoteca a <strong>tipo variable</strong> suele tener un tipo inicial más bajo, pero tu cuota fluctuará con el Euríbor. En periodos de tipos bajos, el variable puede ser más económico; en periodos de subidas, el fijo protege mejor tu presupuesto. La opción mixta ofrece un compromiso intermedio.
¿Qué es el Euríbor y cómo afecta a mi hipoteca?
El <strong>Euríbor</strong> (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Es el principal índice de referencia para las hipotecas variables en España. Si tu hipoteca es «Euríbor + 0,80 %», tu tipo de interés se actualiza periódicamente (cada 6 o 12 meses) sumándole el diferencial al Euríbor oficial. Un Euríbor alto implica cuotas más altas y viceversa.
¿Quién paga los gastos de constitución de la hipoteca?
Desde la Ley Hipotecaria de 2019, el banco paga la mayoría de los gastos: <strong>notaría</strong> (copia del banco), <strong>Registro de la Propiedad</strong>, <strong>gestoría</strong> y el <strong>Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)</strong>. El comprador solo asume el coste de la <strong>tasación</strong> (250–500 €) y su propia copia de la escritura. Este reparto supuso un ahorro significativo para los compradores respecto a la situación anterior.
¿Puedo amortizar mi hipoteca anticipadamente?
Sí, puedes realizar amortizaciones anticipadas parciales o totales en cualquier momento. El banco puede cobrar una comisión limitada por ley: en hipotecas a tipo fijo, máximo del 2 % los 10 primeros años y del 1,5 % después; en tipo variable, máximo del 0,25 % los 3 primeros años (o 0,15 % los 5 primeros). Puedes elegir entre reducir la cuota mensual o acortar el plazo, siendo la segunda opción la que más intereses ahorra a largo plazo.
¿Cuál es el plazo máximo de una hipoteca en España?
La mayoría de las entidades ofrecen plazos de hasta <strong>30 años</strong>, aunque algunas permiten hasta 40 años en casos excepcionales. Sin embargo, los expertos y el Banco de España recomiendan no superar los <strong>25 años</strong>, ya que a mayor plazo se pagan muchos más intereses y el coste total de la vivienda se encarece considerablemente. Además, las entidades suelen exigir que la hipoteca termine antes de que el titular más joven cumpla 75 años.