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Was ist ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist die in Deutschland am weitesten verbreitete Form der Baufinanzierung. Sie zahlen während der gesamten Zinsbindungsfrist eine gleichbleibende monatliche Rate (Annuität), die sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil gering; mit jeder Rate sinkt die Restschuld, wodurch der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil steigt. Dieses Prinzip sorgt dafür, dass Ihre monatliche Belastung über die gesamte Zinsbindung konstant bleibt – ein entscheidender Vorteil für die finanzielle Planungssicherheit.

Sollzins vs. Effektivzins

Beim Vergleich von Finanzierungsangeboten begegnen Ihnen zwei Zinssätze:

• Sollzinssatz (gebundener Sollzins): Der reine Zinssatz, den die Bank für das Darlehen berechnet. Er bildet die Grundlage für die Zinsberechnung Ihrer monatlichen Rate.
• Effektiver Jahreszins: Er enthält neben dem Sollzins auch weitere Kosten wie Bearbeitungsgebühren und die Verrechnung der Tilgung. Der Effektivzins ermöglicht den objektiven Vergleich verschiedener Angebote und ist nach der Preisangabenverordnung (PAngV) verpflichtend anzugeben.

Für Ihren Angebotsvergleich gilt: Achten Sie immer auf den Effektivzins – er zeigt die tatsächlichen jährlichen Kosten des Darlehens.

Anfängliche Tilgung: Warum mindestens 2 % empfehlenswert sind

Die anfängliche Tilgung gibt an, welchen Prozentsatz der Darlehenssumme Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Je höher die Tilgung, desto schneller ist das Darlehen abbezahlt – und desto geringer fällt die Gesamtzinsbelastung aus. Experten empfehlen eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 %, besser 3 %. Bei einem Darlehen von 300.000 € und einem Sollzins von 3,5 % ergibt eine anfängliche Tilgung von 2 % eine monatliche Rate von 1.375,00 €. Bei 3 % Tilgung steigt die Rate auf 1.625,00 € – dafür ist das Darlehen rund zehn Jahre früher vollständig getilgt.

Zinsbindung: 5, 10, 15 oder 20 Jahre?

Die Zinsbindungsfrist legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzinssatz garantiert gilt. In Deutschland sind Zinsbindungen von 10 bis 15 Jahren am beliebtesten. Die Wahl hängt von Ihrer Risikobereitschaft und der aktuellen Zinslage ab:

• 5 Jahre: Niedrigerer Zinssatz, aber hohes Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.
• 10 Jahre: Der Klassiker – guter Kompromiss zwischen Zinssicherheit und Kondition. Nach 10 Jahren haben Sie zudem ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB).
• 15 Jahre: Mehr Planungssicherheit, der Zinsaufschlag gegenüber 10 Jahren ist in der Regel moderat.
• 20 Jahre und länger: Maximale Zinssicherheit, allerdings mit einem spürbaren Zinsaufschlag. Sinnvoll in Niedrigzinsphasen, um sich günstige Konditionen langfristig zu sichern.

Nach Ablauf der Zinsbindung steht eine Anschlussfinanzierung an: Die Restschuld wird dann zu den dann gültigen Marktzinsen weiterfinanziert. Deshalb lohnt es sich, die Restschuld bereits bei Vertragsabschluss im Blick zu haben – genau das zeigt Ihnen dieser Rechner.

Kaufnebenkosten nach Bundesland

Neben dem Kaufpreis der Immobilie fallen in Deutschland erhebliche Kaufnebenkosten an. Diese müssen Sie in der Regel aus Eigenkapital finanzieren, da die meisten Banken sie nicht mitfinanzieren. Die wichtigsten Posten:

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Weitere Kaufnebenkosten

• Notarkosten: ca. 1,5 % des Kaufpreises für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Bestellung der Grundschuld.
• Grundbuchkosten: ca. 0,5 % für die Eintragung des Eigentümerwechsels und der Grundschuld im Grundbuch.
• Maklerprovision: je nach Region zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises. Seit Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien das Bestellerprinzip: Käufer und Verkäufer teilen sich in der Regel die Provision hälftig.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € in Nordrhein-Westfalen (6,5 % Grunderwerbsteuer) und hälftiger Maklerprovision von 3,57 % belaufen sich die Nebenkosten auf rund 48.000 € – das sind 12 % des Kaufpreises.

Sondertilgung: Schneller schuldenfrei

Die meisten Baufinanzierungsverträge erlauben jährliche Sondertilgungen von bis zu 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme. Sondertilgungen reduzieren die Restschuld direkt und verkürzen dadurch die Gesamtlaufzeit erheblich. Achten Sie bei der Vertragswahl darauf, dass Sondertilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich sind. Manche Banken bieten auch Sondertilgungsrechte von 10 % oder mehr an – fragen Sie gezielt nach.

Eigenkapital: 20 bis 30 % sind ideal

Banken empfehlen in der Regel, mindestens 20 bis 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen – zuzüglich der Kaufnebenkosten. Je höher Ihr Eigenkapitalanteil, desto besser die Zinskonditionen: Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von unter 60 % erhalten in der Regel die günstigsten Zinssätze. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar bei einigen Banken möglich, führt aber zu deutlich höheren Zinsen und einem größeren finanziellen Risiko.

KfW-Förderung für energieeffizientes Bauen

Die KfW-Bankengruppe (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für den Bau oder Kauf energieeffizienter Wohnimmobilien. Besonders relevant ist das Programm Klimafreundlicher Neubau: Hier erhalten Sie Darlehen von bis zu 150.000 € pro Wohneinheit zu Vorzugszinsen, wenn die Immobilie den Effizienzhaus-Standard erfüllt. Für energetische Sanierungen bestehender Gebäude stehen ebenfalls Fördermittel zur Verfügung. Informieren Sie sich rechtzeitig vor dem Kauf – der KfW-Antrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt werden.

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