🏠 Simulateur prêt immobilier

Ce simulateur de prêt immobilier gratuit vous permet d’estimer vos mensualités, le coût total des intérêts et la durée optimale de votre emprunt. Renseignez le montant emprunté, le taux d’intérêt et la durée souhaitée pour obtenir un résultat détaillé, incluant le montant de chaque mensualité (capital + intérêts) et le coût cumulé sur toute la durée du prêt.

Que vous prépariez votre premier achat immobilier ou que vous souhaitiez renégocier un crédit existant, cet outil vous aide à y voir plus clair avant de rencontrer votre banquier. Tous les calculs reposent sur la formule d’annuité constante, la plus courante en France pour les prêts à taux fixe.

Taux annuel sur le capital emprunté
Pour calculer votre taux d'endettement

Comment fonctionne un prêt immobilier en France ?

Un prêt immobilier (ou crédit immobilier) est un emprunt contracté auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit pour financer l’achat d’un bien immobilier — résidence principale, secondaire ou investissement locatif. En France, le marché du crédit immobilier est dominé à plus de 95 % par les prêts à taux fixe, ce qui offre une grande visibilité à l’emprunteur : la mensualité reste identique du premier au dernier mois. Les prêts à taux variable, fréquents dans d’autres pays européens, restent marginaux en France.

La durée d’un prêt immobilier se situe généralement entre 15 et 25 ans, bien que certaines banques proposent des durées allant jusqu’à 27 ans dans des cas particuliers. Plus la durée est longue, plus la mensualité est faible, mais plus le coût total des intérêts est élevé.

Taux fixe ou taux variable ?

Le taux fixe est la norme en France. Il est déterminé au moment de la signature de l’offre de prêt et ne change jamais pendant toute la durée du remboursement. Cette stabilité protège l’emprunteur contre les fluctuations des taux d’intérêt du marché.

Le taux variable (ou taux révisable), indexé sur l’Euribor, peut évoluer à la hausse ou à la baisse selon les conditions du marché. Il est parfois assorti d’un cap (plafond) qui limite l’amplitude de la variation. En France, moins de 5 % des emprunteurs optent pour un taux variable, contrairement à des pays comme le Royaume-Uni où ce type de prêt est plus répandu.

Le taux d’usure

Le taux d’usure est le taux effectif global (TEG) maximal auquel un établissement de crédit peut accorder un prêt. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France et publié au Journal officiel. Ce taux inclut non seulement les intérêts, mais aussi l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. Son objectif est de protéger les emprunteurs contre des conditions de crédit abusives. Si le TEG de votre offre dépasse le taux d’usure en vigueur, la banque ne peut pas vous accorder le prêt.

Frais de notaire

L’achat d’un bien immobilier en France s’accompagne de frais de notaire, à la charge de l’acquéreur. Ces frais comprennent :

  • Les droits de mutation (ou droits d’enregistrement) : environ 5,80 % du prix de vente pour un bien ancien, variable selon les départements.
  • Les émoluments du notaire : rémunération réglementée par l’État, calculée par tranches dégressives.
  • Les débours : frais avancés par le notaire pour le compte de l’acquéreur (documents d’urbanisme, cadastre, etc.).

Au total, comptez 7 à 8 % du prix d’achat pour un bien ancien et 2 à 3 % pour un bien neuf (les droits de mutation étant réduits dans le neuf). Ces frais ne sont généralement pas financés par le prêt immobilier et doivent être couverts par l’apport personnel.

Assurance emprunteur et loi Lemoine

L’assurance emprunteur est exigée par les banques françaises pour garantir le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail de l’emprunteur. Son coût varie en fonction de l’âge, de l’état de santé et du montant emprunté. Depuis la loi Lemoine (2022), tout emprunteur peut changer d’assurance de prêt à tout moment, sans frais ni pénalité, à condition que le nouveau contrat offre des garanties équivalentes. Cette mesure a renforcé la concurrence et permis à de nombreux emprunteurs de réaliser des économies significatives.

La loi Lemoine a également supprimé le questionnaire médical pour les prêts dont l’encours assuré est inférieur à 200 000 € par personne et dont le remboursement intervient avant le 60e anniversaire de l’emprunteur.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt aidé par l’État, sans intérêts pour l’emprunteur, destiné aux primo-accédants (personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années). Ses conditions dépendent de la zone géographique du bien (A, A bis, B1, B2, C), des revenus du ménage et de la composition familiale. Le PTZ peut financer jusqu’à 40 % du coût de l’opération dans les zones tendues, avec un différé de remboursement pouvant aller jusqu’à 15 ans.

Règle du taux d’endettement à 35 %

Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques de ne pas accorder de prêt immobilier si le taux d’endettement de l’emprunteur dépasse 35 % de ses revenus nets (assurance comprise). Cette règle vise à prévenir le surendettement des ménages. Les banques disposent toutefois d’une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle pour déroger à ce plafond, prioritairement pour les primo-accédants et les achats de résidence principale.

Pour calculer votre taux d’endettement : Taux d’endettement = (total des mensualités de crédit ÷ revenus nets mensuels) × 100. Si vos revenus nets mensuels sont de 4 000 €, votre mensualité maximale toutes charges de crédit confondues serait de 1 400 € (4 000 × 0,35).

Amortissement et tableau d’amortissement

Le remboursement d’un prêt immobilier à taux fixe suit un schéma d’amortissement constant de la mensualité. Chaque mensualité comprend une part de capital remboursé et une part d’intérêts. Au début du prêt, la part d’intérêts est prépondérante, puis elle diminue progressivement au profit du capital. La formule de calcul de la mensualité est :

M = C × t ÷ (1 − (1 + t)−n)

Où M = mensualité, C = capital emprunté, t = taux mensuel (taux annuel ÷ 12), n = nombre total de mensualités.

Le tableau d’amortissement détaille mois par mois la répartition entre capital et intérêts, ainsi que le capital restant dû. Il constitue un document essentiel pour suivre l’évolution de votre prêt et envisager un remboursement anticipé.

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Questions fréquentes

Comment calculer la mensualité d’un prêt immobilier ?
La mensualité se calcule avec la formule d’annuité constante : M = C × t ÷ (1 − (1 + t)^−n), où C est le capital emprunté, t le taux mensuel et n le nombre de mensualités. Par exemple, pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 3,50 %, la mensualité est d’environ 1 159 €.
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
Le taux d’usure est le taux effectif global maximal auquel une banque peut accorder un prêt. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France et inclut les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. Si le TEG de votre offre dépasse ce plafond, la banque ne peut légalement pas vous accorder le crédit.
Combien représentent les frais de notaire ?
Pour un bien ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat (droits de mutation, émoluments et débours). Pour un bien neuf, ils sont réduits à 2 à 3 %. Ces frais sont généralement à la charge de l’acquéreur et doivent être couverts par l’apport personnel.
Qu’est-ce que la loi Lemoine ?
La loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet à tout emprunteur de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans frais ni pénalité. Elle supprime également le questionnaire médical pour les prêts dont l’encours assuré est inférieur à 200 000 € par personne et remboursés avant 60 ans.
Quel est le taux d’endettement maximum pour un prêt immobilier ?
Depuis 2022, le HCSF impose un taux d’endettement maximum de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Si vos revenus nets mensuels sont de 3 500 €, votre mensualité toutes charges de crédit ne doit pas dépasser 1 225 €. Les banques disposent d’une marge de dérogation de 20 %.
Qu’est-ce que le prêt à taux zéro (PTZ) ?
Le PTZ est un prêt sans intérêts réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans. Son montant dépend de la zone géographique, des revenus du ménage et de la composition familiale. Il peut financer jusqu’à 40 % de l’opération dans les zones tendues.